Как вести себя продавцу недвижимости в 2023 году? Рекомендации Марчелло Анджелини

От автора:
Меня зовут Марчелло Анжелини, я родился в Италии в городе Венеция и всю сознательную жизнь я занимаюсь сделками с недвижимостью.

Рекомендации, которыми я хочу поделиться, дадут вам огромное преимущество, так как соблюдая их, вы сможете заключить не просто сделку, а превосходную сделку. Разница между обычной и превосходной сделкой может составлять от сотен до миллионов шекелей, поэтому прошу отнестись с большим вниманием к дальнейшему тексту. Я надеюсь, что он принесет вам пользу.

Я написал и перевел это пособие на русский язык по нескольким основным причинам.

Первая причина — русскоязычное комьюнити в Израиле составляет более 12% от общего числа населения. Для меня, как для опытного бизнесмена, это представляет большой интерес работать с данной аудиторией. Кроме того, я вижу в этой аудитории большой потенциал в ближайшие годы. Данное сообщество приносит огромную пользу государству и обществу в целом, так как большая часть выходцев из бывших стран СНГ являются добропорядочными гражданами, которые исправно платят налоги, служат в армии и вносят свой вклад в общее благо, а также являются неотъемлемой частью израильского общества. Поэтому я отношусь с большим уважением к выходцам из СНГ и буду рад поделиться своим опытом в сфере недвижимости.

Вторая причина — в моей клиентской базе уже есть много клиентов, выходцев из стран СНГ. Они являются очень разнообразными людьми, в том числе среднего и высокого достатка. Среди них также есть множество известных личностей, приобретающих недвижимость на суммы в десятки миллионов шекелей. Для меня каждый человек, который соответствует моим ценностям и качествам, является VIP-клиентом, независимо от его годового дохода.

Третья причина — это относится не только к русскоязычному комьюнити, но и к всему израильскому рынку в целом. Факт в том, что многие так называемые «специалисты» на самом деле не обладают достаточной компетентностью, чтобы соответствовать современным требованиям сделок. Это создает множество проблем для рынка.

В прошлом году более 51% риэлторов покинули этот бизнес и решили не продлевать свою лицензию. Основная проблема заключается в том, что владельцы недвижимости, желающие продать дом или квартиру, обращаются к неопытным экспертам. Это негативно сказывается на рыночной среде и приводит к лишним хлопотам для покупателей, продавцов и посредников.

Мое пособие является лишь каплей в море того хаоса, который присутствует на израильском рынке недвижимости, но все же нужно с чего-то начинать. И, на мой взгляд, это проще сделать на русском языке и в русскоязычном пространстве, так как выходцы из стран СНГ обычно являются более ответственными и дисциплинированными людьми.

Я постарался изложить мои советы последовательно и понятно, опираясь на реальную ситуацию на израильском рынке недвижимости. Следуя моим рекомендациям, у вас значительно возрастут шансы на заключение выгодной сделки.

Проблемы на рынке недвижимости в Израиле.

Как и в любой сфере, на израильском рынке недвижимости есть свои особенности и риски, о которых необходимо знать. Главные вопросы, которые волнуют всех, — это когда лучше покупать и продавать, и каковы перспективы рынка недвижимости в будущем?

На мой взгляд, рынок недвижимости в Израиле будет продолжать расти и развиваться, несмотря на существующее замедление, связанное с глобальной процентной ставкой. Израиль, будучи частью глобальной экономики, не исключение.

Основные проблемы:

1. Замедление роста цен:
   В настоящее время мы наблюдаем замедление роста цен на недвижимость в 2023 году. Многие потенциальные покупатели ожидают дальнейшего снижения цен и становятся наблюдателями на рынке.
2. Высокая процентная ставка по ипотеке:
   За счет повышения процентных ставок, взятие ипотеки стало дороже. Это может оказывать негативное влияние на спрос на недвижимость и тормозить рост рынка.
3. Потенциальное банкротство застройщиков:
   Повышение процентных ставок может привести к тому, что некоторые крупные застройщики, которые сильно полагаются на кредитование, могут столкнуться с финансовыми трудностями и даже обанкротиться. Это может привести к дефициту нового жилья и повышению цен.

Принятие решения о покупке или продаже недвижимости должно быть основано на индивидуальных обстоятельствах и личных факторах, с которыми сталкивается каждый человек. Необходимо учитывать текущую ситуацию на рынке, экономические и финансовые факторы, а также свои личные обстоятельства.

Из-за множества внешних факторов, которые влияют на израильский рынок недвижимости, важно тщательно изучить каждую сделку и оценить все риски, прежде чем принимать решение.

Мой опыт.

Одна из бизнес-стратегий Franchi Real Estate, это поддерживание связей с крупными еврейскими сообществами по всему миру, включая США, Канаду, Бельгию, Францию, Италию, Южную Африку и другие страны. В наших активах 7 филиалов за пределами Израиля, эта практика позволяет нам коммуницировать с потенциальными клиентами по всему миру на самом высоком уровне.

Что важно отметить, Franchi Real Estate имеет в своих активах совершенно разных клиентов, начиная от владельцев недвижимостей стоимостьб менее 1 млн. шекелей и таких как Роман Абрамович и Аркадий Гайдамак. Поэтому, наш главный приоритет, это предоставлять высокий уровень сервиса абсолютно для каждого клиента, в независимости от конечной стоимости сделки.

К слову об увлечениях. 

Я люблю путешествовать и с удовольствием изучаю историю и архитектуру. В моем доме живут 6 собак, и я активно помогаю животным в качестве волонтера. Я президент ассоциации SOS Hayut — крупнейшей в Израиле ассоциации по спасению брошенных собак и кошек. 

Вот некоторые из моих обязанностей в ассоциации: 

1. Нанимать помощников, которые будут кормить в среднем около 200 кошек в день.
2. Обеспечить стерилизацию и кастрацию брошенных кошек и собак, а также оказать необходимую им медицинскую помощь.
3. Ежедневно заботиться о поиске новых хозяев для собак и кошек.

Готов поделиться своим опытом и помочь вам с вопросами недвижимости.

С чего стоит начать продавцу ?

Главная цель каждого продавца – продать выше стоимости рынка. 

Для того чтобы продать недвижимость по максимально выгодной цене, необходимо адекватно оценивать состояние рынка, какие тенденции были как минимум год назад, 3 месяца назад и какие перспективы есть в будущем.

Для продавца стоит начать с адекватной оценки рынка и составления прогнозов на будущее. Вот несколько шагов, которые могут помочь в достижении главной цели — продаже выше рынка:

1. Мониторинг рынка:
   Проведите качественный мониторинг рынка недвижимости в вашем районе. Соберите информацию о количестве и ценах сделок, которые были совершены за последний год. Эта информация доступна на различных сайтах, таких как Ядштайм и Мадлан.
2. Прогнозы риэлторов:
   Обратитесь к нескольким риэлторам, которые специализируются на вашем районе, и получите от них прогнозы о цене недвижимости. Отнимите от этих прогнозов 2-3 процента, учитывая, что риэлторы могут быть склонны к оптимистичным оценкам.
3. Учет особенностей недвижимости:
   Принимайте во внимание особенности вашей недвижимости, такие как состояние здания, расположение, коммуникации и общее состояние. Получите также оценку от оценщика, чтобы иметь представление о рыночной стоимости.
4. Учет тенденций роста:
   Учтите, что цены на недвижимость за последний год выросли на 20% в 2022 году. При оценке стоимости вашей недвижимости в 2 000 000 шекелей и предполагая сохранение этого темпа роста, добавьте наценку в диапазоне от 60 000 до 100 000 шекелей, исходя из предполагаемого срока продажи в течение 2-3 месяцев.

Важно помнить, что рынок недвижимости может меняться, и оценка цены может требовать обновления со временем. 

2023 год принес изменения в правила игры, и сегодня это уже не так актуально, как было в 2022 году.

Перейдем к первому вопросу: насколько нужно увеличить сумму, чтобы она была выше рынка?
Возможно, стоит рассмотреть накидку в размере 2%, 5% или 10%. Однако, для точного ответа необходимо провести анализ текущего рынка и конкретной ситуации. Консультация с правильными профессионалами в области недвижимости может помочь определить оптимальную стратегию.

Перейдем ко второму вопросу: сколько вы готовы ждать, чтобы реализовать сделку? Если у вас есть достаточно времени и вы не испытываете рисков, и готовы принять тот факт, что продажа может занять 2-3 месяца, то есть несколько вопросов, на которые нужно ответить перед продажей. 

Также рекомендуется проверить все новые объекты строительства в радиусе 1 км от вашего дома. Обычно это связано с несколькими десятками компаний, которые являются основными игроками в данной области. Название каждой компании можно найти в базе данных израильского сайта по ценным бумагам maya.tase.co.il. Получив подробную презентацию, вы сможете узнать, сколько объектов находится на стадии строительства и когда они будут завершены. Это позволит получить более объективную картину о текущей ситуации в данном районе.

Понимание рынка требует значительной предварительной работы. Поэтому вам необходимо честно ответить на вопрос, готовы ли вы уделить время на это. Если ваш ответ «нет», стоит поискать человека с богатым опытом в сделках с недвижимостью, которому можно доверять, и который занимается этим профессионально. В конечном итоге, каждый должен заниматься своим делом. Тем не менее, это не отменяет необходимости разбираться в некоторых аспектах. Например, как рынок, в налоговом законодательстве, в вопросах, связанных с договорами купли-продажи, в умении представить ваш объект в лучшем свете и провести эффективные переговоры.

Для подготовки объекта к продаже есть несколько рекомендаций:

1. Определите реальную стоимость вашей недвижимости на рынке, основываясь на проведенном анализе. Также изучите перспективы развития вашего района в будущем, обратившись в местную администрацию. Эта информация может быть полезной при общении с потенциальными покупателями.
2. Если ваша главная цель — продать недвижимость выгодно и вы не планируете становиться инвестором, то необязательно выполнять косметический ремонт или общий ремонт. В данном случае фокусируйтесь на максимизации привлекательности объекта и предоставлении полной и точной информации о нем.
3. Разместите рекламу на специализированных порталах, таких как Яджтайм, и предоставьте подробную информацию о недвижимости. Важно сделать не менее 5 качественных фотографий, чтобы привлечь внимание потенциальных покупателей.
4. Имейте в виду, что 95% всех звонков будут поступать от посредников. Поэтому, есть смысл задуматься, готовы ли вы к этому.

Другой вариант — использовать авторитетную риэлторскую фирму с базой данных клиентов-консультантов из Израиля и из-за рубежа (и проверить ее).
Опытный риэлтор сможет более эффективно управлять процессом продажи и сэкономит вам время и силы, а также много денег.

Важно помнить, что каждый случай уникален, и индивидуальная оценка вашего актива может быть необходима для определения наилучшей стратегии продажи.  В офисах Franchi Real Estate вы бесплатно получите оценку стоимости вашей недвижимости.

Какие преимущества есть у риэлтора?

Риэлторы обладают следующими преимуществами по сравнению с самостоятельной продажей недвижимости:

1. Экономия времени:
   Риэлторы берут на себя многочисленные задачи, такие как общение с потенциальными клиентами, отсеивание нерелевантных запросов и организация показов объекта. Это позволяет вам сосредоточиться на других аспектах вашей жизни, не тратя много времени на продажу недвижимости.
2. Отбор серьезных покупателей:
   Риэлторы проводят предварительный отбор потенциальных покупателей и устраивают аукционы, чтобы привлечь самых заинтересованных и серьезных покупателей. Это ускоряет процесс продажи и увеличивает вероятность заключения сделки.
3. Сильная позиция на переговорах:
   Риэлторы обладают опытом и навыками ведения переговоров, что позволяет им представлять ваши интересы сильнее и эффективнее в сделке. Они могут использовать свой опыт и знания рынка, чтобы достичь наилучших условий для вас. . Хороший риэлтор обычно выступает в роли консультанта и наставника для арендодателей.
4. База данных покупателей:
   У хорошего риэлтора обычно есть большая база данных с потенциальными покупателями, включая частных лиц. Это позволяет найти покупателей, которые наиболее соответствуют вашим требованиям и предпочтениям.
5. Профессиональные навыки и знания:
   Риэлторы обладают экспертизой и знаниями в области недвижимости, включая ценообразование, маркетинг и законодательство. Они могут предложить вам индивидуальную оценку актива, а также помочь в решении различных вопросов и проблем, связанных с продажей недвижимости.
6. Максимизация стоимости сделки:
   Риэлторы с опытом и рекомендациями помогут вам получить максимальную отдачу от вашей недвижимости. Благодаря их опыту, связям и умению эффективно проводить переговоры, они могут увеличить стоимость сделки на 15-20% выше рыночной, а иногда и больше.

В чем плюсы риэлтора и как правильно его выбрать?

Один из главных плюсов сотрудничества с риэлтором — существенная экономия времени. Это особенно актуально, если у вас нет достаточного времени из-за занятости, не желания углубляться в процесс поиска нужного жилья или незнания многих тонкостей рынка недвижимости. В данном случае, предоставив свои пожелания риэлтору, вы можете быть уверены, что он будет действовать в качестве вашего агента на рынке предложений, отсеивая неподходящие варианты и тщательно выбирая то, что вам действительно необходимо.

Помимо этого, если вы заключаете сделку с неизвестным вам продавцом, риэлтор сможет выступить в роли проводящего независимую аудит и экспертизу продаваемого объекта. Поскольку серьезные игроки на этом рынке также заинтересованы в сохранении своей репутации, они склонны выполнять свою работу качественно.

Чтобы правильно выбрать риэлтора, рекомендуется учитывать следующие факторы:

1. Репутация:
   Исследуйте репутацию риэлтора в отзывах клиентов и рекомендациях. Попросите риэлтора предоставить вам контакты предыдущих клиентов, чтобы вы могли связаться с ними и задать вопросы о их опыте с этим риэлтором. Очень важно проверить, действительно ли риэлтор продал квартиру человека, с которым вы разговариваете, а не дал в качестве рекомендации телефон своего знакомого.
2. Опыт и знания:
   Узнайте, как долго риэлтор работает в данной области и насколько хорошо он знаком с рынком недвижимости в вашем регионе. Опытный риэлтор будет иметь больше знаний и связей, что поможет вам в получении лучших предложений. Важно что риэлтор обладает обширными знаниями во всем, что связано с налогообложением, сборами и платежами при продаже и покупке недвижимости. Например: налог на прирост стоимости, налог на покупку, сбор на прирост стоимости и т. д.
3. Лицензия и аккредитация:
   Проверьте, имеет ли риэлтор все необходимые лицензии и аккредитации для работы в вашем регионе. Это подтверждает его профессионализм и соответствие требованиям законодательства.
4. Коммуникация и отзывчивость:
   Обратите внимание на способность риэлтора эффективно коммуницировать с вами.

Однако, есть множество продавцов, которые обожглись на сотрудничестве с риэлтором:

«Я подписал риэлтору документ об эксклюзивном представительстве своей квартиры на полгода, и больше я от него ничего не услышал.»

«Я ни разу не увидел, что моя квартира где-либо рекламировалась.»

«Вдруг риэлтор покинул свою деятельность в сфере недвижимости, и больше мы от него не слышали.»

Для того чтобы стать успешным и профессиональным риэлтором, необходимо быть всем понемногу:

☑️ Немного юристом – важно разбираться в законодательстве, касающемся недвижимости, изъятии нужных документов, проведении общих проверок, Несах Табу (выписка из земельного управления), Гармошка (разрешение на строительство), Строительный файл, мивне месукан (справка о том, что является лидом опасным).

☑️ Немного психологом – необходимо иметь личный подход к людям и понимать, как правильно и эффективно вести переговоры. Разбираться в том, какой человек стоит напротив? Прямой и деловой, расследует и нуждается в полной информации, не уверен и нуждается в поддержке…

☑️ Важнее всего быть экспертом в сфере недвижимости – необходимо хорошо знать и разбираться в той среде, в которой работаешь, и быть ознакомленным со всеми сделками, которые когда-либо были заключены в этом районе.

Что касается наших услуг:

Одним из главных секретов нашего успеха, который помог нам стать лидерами рынка и быть признанным самым успешным агентством недвижимости в Израиле, являются наши связи и обширная база данных с еврейскими общинами по всему миру и новыми иммигрантами, сегодня у нас есть 7 франчайзинговых филиалов по всему миру.

Два основных филиала в Израиле находятся в Тель-Авиве и Петах-Тикве, и мы поддерживаем наши связи очень надежным и эффективным способом, наша база состоит в основном из покупателей, которые заинтересованы в покупке недвижимости в Израиле, не обязательно из точки зрения классического инвестора, а больше с мировоззренческих позиций, и этому всегда уделялось большое внимание.

Данная  стратегия позволяет выгодно и в короткие сроки реализовывать недвижимость даже в не самые благоприятные времена на рынке, например такие как сегодня. 

Таким образом мы имеем огромное преимущества работая с продавцами, поскольку мы единственные которые действительно способны заключать сделки по достойным ценам не смотря на рынок в то время как другие испытывают трудности.

Если перед вам сейчас задача продать недвижимость, и вы хотите  сделать это быстро  насколько это возможно плюс по достойной цене, вы не хотите ждать что рынок будет продолжать снижаться вы хотите продать сейчас.

Самое лучшее что я могу вам посоветовать из всех вариантов   это обратится в наше агентство недвижимости  — и запросить актуальную  информацию если ваш объект и район в котором он расположен попадает в сферу интересов  нашей базы данных клиентов из других стран.

За подробной информацией о наших услугах и наших условиях посетите наш сайт и оставьте заявку.

https://ru.franchirealestate.com/